OMX Tallinn 3.32

994.45    0.34%

Closed 01:04 PM EST
[[[1468415061000,994.452],[1468408881000,992.871],[1468339501000,991.129],[1468339501000,991.129],[1468339501000,991.129],[1468339501000,991.129],[1468338880000,991.047],[1468338880000,991.047],[1468338520000,991.164],[1468337620000,990.835],[1468337620000,990.835],[1468337620000,990.835],[1468336780000,991.533],[1468336780000,991.533],[1468336780000,991.533],[1468336180000,991.384],[1468336180000,991.384],[1468335280000,991.946],[1468335280000,991.946],[1468335280000,991.946],[1468334980000,992.094],[1468333660000,995.251],[1468333660000,995.251],[1468333660000,995.251],[1468333660000,995.251],[1468333480000,996.252],[1468332880000,994.448],[1468332880000,994.448],[1468332460000,994.29],[1468331980000,994.664],[1468331980000,994.664],[1468331500000,993.775],[1468331380000,993.693],[1468330900000,993.37],[1468330660000,994.289],[1468330420000,993.766],[1468330060000,994.464],[1468329880000,992.667],[1468329460000,991.526],[1468328980000,992.766],[1468328980000,992.766],[1468328260000,992.822],[1468328260000,992.822],[1468327960000,992.728],[1468326820000,992.24],[1468326820000,992.24],[1468326820000,992.24],[1468326820000,992.24],[1468326160000,992.24],[1468326160000,992.24]]]

S&P500 0.08

2152.22    0.00%

Closed 11:00 PM EST
[[[1468450809000,2152.22],[1468445704000,2152.32],[1468443610000,2149.42],[1468428905000,2150.89],[1468365601000,2152.14],[1468365600000,2152.14],[1468365311000,2152.14],[1468365007000,2152.14],[1468364705000,2152.14],[1468364410000,2152.06],[1468364104000,2151.98],[1468363806000,2152.04],[1468363504000,2151.64],[1468363206000,2153.72],[1468362904000,2152.94],[1468362608000,2152.67],[1468362303000,2152.87],[1468362006000,2152.21],[1468361705000,2152.72],[1468361413000,2153.02],[1468361104000,2153.55],[1468360811000,2153.42],[1468360504000,2153.87],[1468360206000,2154.65],[1468359904000,2155.15],[1468359606000,2153.76],[1468359303000,2154.11],[1468359008000,2154.33],[1468358703000,2154.44],[1468358406000,2154.82],[1468358104000,2153.68],[1468357806000,2152.81],[1468357512000,2153.01],[1468357208000,2152.42],[1468356904000,2153.66],[1468356605000,2153.78],[1468356305000,2154.81],[1468356006000,2155.04],[1468355704000,2155.09],[1468355407000,2154.5],[1468355114000,2153.92],[1468354806000,2153.83],[1468354504000,2153.82],[1468354206000,2153.61],[1468353904000,2154.01],[1468353631000,2153.86],[1468353303000,2153.58],[1468353008000,2153.33],[1468352704000,2154.16],[1468352410000,2154.84]]]

NASDAQ -17.09

5005.73    -0.34%

Closed 11:00 PM EST
[[[1468450809000,5005.73],[1468445704000,5015.26],[1468443610000,5011.68],[1468428905000,5023.02],[1468365903000,5022.82],[1468365606000,5022.82],[1468365311000,5022.82],[1468365007000,5022.82],[1468364705000,5022.82],[1468364410000,5022.82],[1468364104000,5022.3],[1468363806000,5022.75],[1468363504000,5022],[1468363206000,5027.14],[1468362904000,5024.13],[1468362608000,5023.81],[1468362303000,5023.62],[1468362006000,5021.61],[1468361704000,5023.58],[1468361413000,5024.69],[1468361104000,5025.38],[1468360811000,5025.71],[1468360504000,5027.95],[1468360206000,5029.62],[1468359904000,5030.79],[1468359606000,5026.82],[1468359303000,5027.33],[1468359008000,5027.33],[1468358703000,5027.45],[1468358406000,5027.8],[1468358104000,5025.23],[1468357806000,5022.19],[1468357512000,5022.68],[1468357208000,5021.01],[1468356904000,5023.79],[1468356605000,5023.57],[1468356305000,5027.39],[1468356006000,5030.07],[1468355704000,5030.36],[1468355407000,5028.7],[1468355114000,5026.94],[1468354805000,5027.12],[1468354504000,5026.4],[1468354206000,5026.58],[1468353904000,5026.49],[1468353631000,5025.9],[1468353303000,5025.7],[1468353008000,5024.89],[1468352704000,5028.19],[1468352411000,5030.26]]]

OMX Vilnius 3.33

525.31    0.64%

Closed 01:00 PM EST
[[[1468414821000,525.307],[1468409181000,523.521],[1468339501000,521.98],[1468339501000,521.98],[1468339501000,521.98],[1468339501000,521.98],[1468338640000,521.98],[1468338640000,521.98],[1468338580000,522.011],[1468337980000,521.28],[1468337980000,521.28],[1468337500000,521.007],[1468337380000,521.249],[1468337020000,521.737],[1468335940000,521.035],[1468335940000,521.035],[1468335940000,521.035],[1468335340000,521.156],[1468335340000,521.156],[1468335100000,521.333],[1468334080000,521.454],[1468334080000,521.454],[1468334080000,521.454],[1468334080000,521.454],[1468333780000,521.333],[1468333480000,521.332],[1468333180000,520.968],[1468332700000,520.358],[1468332160000,520.181],[1468332160000,520.181],[1468331980000,520.302],[1468331500000,520.358],[1468331380000,519.748],[1468330060000,519.627],[1468330060000,519.627],[1468330060000,519.627],[1468330060000,519.627],[1468328320000,519.617],[1468328320000,519.617],[1468328320000,519.617],[1468328320000,519.617],[1468326040000,519.861],[1468326040000,519.861],[1468326040000,519.861],[1468326040000,519.861],[1468325980000,520.228],[1468324060000,519.984],[1468324060000,519.984],[1468324060000,519.984],[1468324060000,519.984]]]

FTSE100 6.17

6686.86    0.09%

Closed 04:55 PM EST
[[[1468428900000,6686.86],[1468415703000,6694.21],[1468409407000,6675.03],[1468348528000,6680.69],[1468348528000,6680.69],[1468348528000,6680.69],[1468348528000,6680.69],[1468348200000,6677.21],[1468348199000,6677.21],[1468347903000,6670.11],[1468347605000,6669.88],[1468347302000,6678.08],[1468347000000,6678.35],[1468346702000,6675.93],[1468346407000,6675.44],[1468346107000,6677.77],[1468345803000,6677.77],[1468345500000,6676.8],[1468345202000,6675.84],[1468344888000,6676.32],[1468344601000,6674.26],[1468344297000,6670.67],[1468343997000,6676.29],[1468343697000,6671.43],[1468343402000,6677.34],[1468343098000,6686.53],[1468342801000,6686.56],[1468342494000,6696.64],[1468342204000,6695.42],[1468341899000,6694.63],[1468341605000,6696.3],[1468341303000,6697.87],[1468341006000,6695.85],[1468340703000,6700.55],[1468340431000,6702.6],[1468340103000,6701.61],[1468339806000,6700.79],[1468339503000,6698.59],[1468339199000,6694.54],[1468338903000,6692.73],[1468338605000,6690.97],[1468338310000,6690.2],[1468338007000,6693.26],[1468337702000,6688.86],[1468337406000,6681.63],[1468337103000,6674.13],[1468336806000,6677.14],[1468336503000,6681.7],[1468336206000,6683.73],[1468335901000,6682.32]]]


Kõik postitused


Miks ma ei investeeri kinnisvarasse? (8)

14. nov. 2016
prefabricated-buildings-1570607_1920


Madis Müür

Rahaasjade asutaja Investeerimine
      Eestlased on ikka kinnisvarausku olnud ja see usk on väga võimsalt tagasi põrganud pärast eelmise masu aegset kõikumalöömist. Kinnisvarakoolituste mitmesajased ruumid on välja müüdud, tuhanded inimesed kas on ostnud või kaaluvad enda esimese üürikorteri ostu, kogenumad tegijad kasvatavad enda üle kümnest või isegi üle sajast korterist koosnevat üüriportfelli. Hinnad tõusevad, pidu käib täies hoos, läheb laulupeoks ära, võtab religiooni mõõtmeid vaikselt. Investeerimises on aga aastasadu kehtinud tõde, et kui igaüks tahab peole tulla, siis on lihtsam ja suurem raha juba tehtud, tuleviku väljavaated enam nii head ei ole ja küllaltki tihti järgneb ka krahh. Nii on läinud Hollandi tulbimaaniaga 17. sajandil,  97-98 aasta aktsiaralliga, 2001 dotcom mulli lõhkemisega, 2007-2009 kinnisvaraga ja kõikide muude “seekord on teisiti” olukordadega. Krahhi küll ei ennusta, pole veel mulli mõõtmeid, aga tootluse vähenemist on igati põhjust oodata.
      Pärast masu on hinnad võimsalt taastunud ja see võib vabalt tekitada mulje, et sellised +10% aastas kasvunumbrid ongi kinnisvaras jätkusuutlikud. Mõnes nishis, näiteks kasvava majanduse ja elanikearvuga väikelinnades võivad veel mõned aastadki kesta, aga üldiselt kiire hinnakasv kinnisvaras kuigi jätkusuutlik ei ole. Ja ka raha on üürikinnisvaras palju vähem tulevikus võimalik teenida, seda mitmel põhjusel.
     Kinnisvaraga seotud riskidest ei hakka pikalt rääkima, sellest kirjutasin ka varem juba. Tootlus tuleb pikaajalise investeerimise puhul kahest kohast, hinnakasv ja üüritooltus. Koolitustel kiputakse näitama varasemaid hinnagraafikuid ja tulemusi, aga investeerimisel mõneaastase perioodi näited ei ütle kuigi palju tuleviku kohta. Vaadakem pikemat pilti:
pindi-hinnaindeks
Pilt Pindi Kinnisvara turuülevaatest: http://www.pindi.ee/turuulevaated/
     Hinnakasv on olnud esmapilgul igati kena, ligi 200% tootlust alates 2003 aastast, ehk siis 8,8% hinnatõusu aastas keskmiselt 13 aasta jooksul. Arvesse tuleb aga võtta väga madalat võrdlusbaasi, mille pealt need hinnad on saavutatud ja 2000. aastate esimese poole väga kiiret hinnakasvu. Need näitajad enam ei kordu, praegune reaalsus on väga aeglane majanduskasv ja küllaltki kõrged hinnad. Eelmine aasta kasvas majandus 1,1%, see aasta kolmas kvartal ka täpselt sama number, ega edaspidi pole ka väga üle 2-3% majanduskasvu näha. Realistlikuma pildi saaks, kui võtaks graafiku alguspunktiks 2006. aasta alguse (pildil küll mikskipärast on 2004 läinud 2006 aastaga segamini). Sel hetkel oli keskmine m2 hind juba €800 kandis, millest on 11 aasta möödudes saanud 1243 ehk 60% tõusu ehk 4,4% aastatootlust. Umbes sellise numbriga vast võib pikas perspektiivis arvestada kinnisvara puhul, 4-5%. Hinnakasv enam niisiis ei toeta kuigivõrd. USA puhul on kinnisvara hinnakasv ainult väga lühiajaliselt ületanud inflatsiooni:
case-shiller-updated-1024x804
     Ilmus algselt New York Timesis. Nüüd kus meil on kiirem varade hinnakasv seljataga, võib vist ka siin sarnast tulevikku ennustada.
   Tasub mainida, et 10-20% sissemakse korral võib suurema majanduslanguse korral kaotada kogu sissemakse ja jääda veel lisaks võlgugi, täpselt nii juhtus vägagi paljude Eestimaalastega eelmise masu ajal.
     Kuidas on lood aga üüritootlusega? Veel üks lihtne majandusseadus tuleb kohe mängu, nõudlus-pakkumine, pakkumise kasvades hinnad alanevad. Praegusel juhul siis üüripakkumise kasvu puhul väheneb üüritootlus (üürimise hind). See trend on vägagi toimumas, mõni aasta tagasi sai Tallinna kesklinnas kenasti 7-8% tootlust kätte küllaltki lihtsa vaevaga, nüüd tuleb 6% tootlust tikutulega otsida (kui just üürimajaga ei ole tegu), tõenäoliselt langeb see veelgi 4-5% kanti. Eks leiab kõrgemat tootlust ka, aga sellega kaasnevad ka kõrgemad riskid veidi halvema makseajaloo ja õnnetul juhul ka vähem heaperemehelikult käituvate üürnike näol. Alustavate üüriinvestorite lemmikute väikeste ühetoaliste korterite puhul saab kõrgemat tootlust, aga unustatakse ära, et selle puhul on regulaarne hoolduse maht küllaltki sama, mis 2 toalistel näiteks, tasuks enda tunnitasu siiski ka arvesse võtta ja maha lahutada tootlusest.
   Lisaks üüripakkumise kasvule mõjutab laenu peale võetud üürikorteri rahavoogu ka euribor. Raha hind laenu puhul pole ajalooliselt kunagi nii odav olnud:
euribor
     Ajalooline keskmine on pigem kusagil 2,5% juures. Sellele tasub lisada panga marginaal otsa ja pigem tasubki arvestada kusagil 4,5-5% kanti intressikuluga. Pikas perspektiivis võib seega arvestada kusagil 0% juures üüritootlusega kui on laenuga finantseeritud korteriost, kusjuures mõnel perioodil võib arvestada ka negatiivse üüritootlusega, mida halvendab kindlasti ka majanduslanguste ajal üürituru väiksem maksevõime ja pikem vakantsusperiood (tühjalt seisev aeg). Halval ajal võib rahavoog negatiivseks tõmmata küll ja see on ainult aja küsimus. 
     Arvestada tuleb ka sellega, et üürikinnisvara pole mingis mõttes passiivne investeerimine. Koolitustel ja raamatutes räägitakse ka, et enne tehingut tuleks umbes 100 korterit vaadata, vaevalt ühe tunniga korteri leiab ja ära vaadatud saab, minek-tulek veel juurde. Võib selle pealt julgelt arvestada ühe kuu jagu tööd, et lihtsalt korter kätte saada. Lisaks siis veel igasugused hooldus- ja parendustegevused, ka suurusjärgus 50h aastas korteri kohta, selle kulud on ka omaniku kanda. Tasub arvestada nii enda tunnitasuga kui kuludega ja lahutada see üüritulust maha. Ostu-müügi puhul enamasti vähemalt ühe tehingu puhul makstakse ka 3-5% hinnast maaklertasuks, mis on muude varaklassidega võrreldes ikka üüratult suur kulu.
     Viimased aastad on olnud väga head ajad kinnisvaras olla. Pikemas perspektiivis aga on laenuga ostetud korterite esimese mitme aasta üüritootlus 0 lähedane, hinnakasv kusagil 4-5% ja sellega kaasneb ka omajagu tegutsemist. Pole liiga hea perspektiiv. Heal ajal teenitakse igal pool hästi, halval ajal võib ka kinnisvaraga väga suurelt hävida nagu tõestas ka eelmine masu. Ajastamine on võtmesõna ka siinkohal ja pole enam kuigi hea aeg siseneda. Või mis Sina arvad?
Meeldis see postitus? Jaga seda oma sõpradega!

Linked In

“Miks ma ei investeeri kinnisvarasse?” on saanud 8 vastust

  1. Ardon ütleb:

    Jagan seisukohta, et kui asi võtab rahvaspordi mõõtmed, siis ei ole enam mõtet istuda vaid tuleb laua juurest minema astuda ja leida midagi muud. Viimane täissaaliga koolitus oli selle jaoks väga hea kinnitus.

  2. Varatasku ütleb:

    Arvan samuti, et praegu pole hea hetk siseneda. Aga kui kärisebki mingil hetkel korralikumalt ja ostuhind näiteks praegusest 40% madalam? Sellistes tingimustes tõenäoliselt väheneb ka pakkumine (paljud ei jõua oma laenu teenindada) ja samas suureneb nõudlus (halbadel aegadel tahetakse-julgetakse vähem osta ja nõudlus 1-2 toaliste üürimiseks tõuseb). Kas ka sellisel juhu oleks sinu vaatest kindel ei?

    • Madis Müür ütleb:

      Sel juhul on kindlasti hea koht sisenemiseks ja tõenäoliselt oleks ostupoolel. Eks sõltub ka intressidest ja oodatavast üüritootlusest. Praegu aga on päris palju tõusnud ja ei näe väga pointi. Madalal ostmise puhul on veel see hea asi, et kui nt ostad 20% sissemaksega ja hind tõuseb nt 2 aastaga 10%, oled sisuliselt 50% kapitalikasvu saanud sisse pandud raha pealt. Praegu aga on mingil määral olemas ka risk sarnaseks allapoole liikumiseks, sel juhul oleks 50% kaotust ja maaklertasu nt 4% tähendaks ka hoobilt 20% sisse pandud kapitalist kaotust 😀 päris ulme teenustasusid ikka ollakse nõus maksma kinnisvara puhul selles mõttes.

  3. Argo ütleb:

    Huvitav, kui palju on selles rahvaspordis süüdi koolitajad, raamatukirjutajad ja blogijad?

    • Madis Müür ütleb:

      Eks mingil määral ikka on nemad teadlikkuse ja turu aktiivsuse kasvu põhjustanud, päris süüdlase sõna küll ei kasutaks.

      Muidu aga tundub, et hakkab vaikselt meenutama kullapalaviku aega, kaevandajad väga ei võida, võidavad kühvli ja kirkade müüjad, siinkohal siis koolitajad, maaklerid, notarid. Tegelikult võidavad ka üürijad ja see on turule tegelikult ainult positiivne.

  4. anonymous ütleb:

    Olles ühe väikese korteriga üüriäris olnud kümmekond aastat olen viimased 2a täheldanud, et turg on küllastunud. Üürimist on viimased paar aastat promotud kui igavest ja probleemitut rahavoogu. Mida mina näen on selge ülepakkumine, kui veel 5a tagasi piisas kuulutus üles panna ja kohe oli telefon punane ja paari päeva peale võis kokku leppida 5-10 korteri üle vaatamist, siis nüüd võib mõistliku hinnataseme juures tulla ka vaid 1 kõne nädalas ning see kontingent kes siis üürida soovib on oluliselt halvenenud- kroonilised kiirlaenu võlglased, eksvangid jne.
    Minul on korter enda oma ja pole seda laenuga finantseeritud ehk saan olla suht rahulik, küll on oluliselt pikenenud üürniku leidmise periood, kuna teema on massi läinud ning iga “taksojuht” tegeleb juba sellega.
    Laenuga korteri ostmisse üürimise eesmärgil suhtuksin mina hetkel väga ettevaatlikult.
    Kuna Eesti rahva arv ei kasva ja sissetulekute kasv soosib pigem korterite ostu kui üürimist, siis mina prognoosin vähemalt suuremates linnades peatset üürihindade langust ülepakkumise tõttu.

  5. Jaanus ütleb:

    Suurtes linnades pole minu arvates jah sellega hetkel eriti mõistlik alustada. Küll aga ei tasu unustada, et see nö. buum on ainult suuremates linnades. Väikelinnad on ära põlatud, samas on seal võimalik soetada alla 10 000 kahetoalisi kortereid ja kui on tegemist maakonnakeskusega, siis täiesti eksisteerib teatav üüriturg. Tuleks küll kortereid rohkem osta, sest vaevalt, et umbes 100 eurone voog kuus rahuldab. Korteri hinnatõusust ja sellest teenitavast kasumist muidugi ei tasu unistada. Need linnad asuvad loomulikult Tallinnast kaugemal.

  6. Raha Kratt ütleb:

    See on julm, mis toimub. Kui isegi mina investeerin?!?! Mul pole senini isegi korrutustabel peas. Iga Rimi tobinurgas käib ühisrahastuse kiitmine, üürikate tootlusega spekuleerimine ja Latvijas Gāzega kauplemine.
    Tuletan ka omale aegajalt meelde, et mingit osa sulli hoiaks ja lolliks ei läheks – kogu see teema võib varsti rebeneda nagu Teise Arnoldi trussik Jyväskylä geybaari tasuta jookide õhtul.

Vasta anonymous-le Tühista vastus

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga



Uudiskirjaga liitumiseks
sisesta oma meiliaadress.