OMX Tallinn 3.32

994.45    0.34%

Closed 01:04 PM EST
[[[1468415061000,994.452],[1468408881000,992.871],[1468339501000,991.129],[1468339501000,991.129],[1468339501000,991.129],[1468339501000,991.129],[1468338880000,991.047],[1468338880000,991.047],[1468338520000,991.164],[1468337620000,990.835],[1468337620000,990.835],[1468337620000,990.835],[1468336780000,991.533],[1468336780000,991.533],[1468336780000,991.533],[1468336180000,991.384],[1468336180000,991.384],[1468335280000,991.946],[1468335280000,991.946],[1468335280000,991.946],[1468334980000,992.094],[1468333660000,995.251],[1468333660000,995.251],[1468333660000,995.251],[1468333660000,995.251],[1468333480000,996.252],[1468332880000,994.448],[1468332880000,994.448],[1468332460000,994.29],[1468331980000,994.664],[1468331980000,994.664],[1468331500000,993.775],[1468331380000,993.693],[1468330900000,993.37],[1468330660000,994.289],[1468330420000,993.766],[1468330060000,994.464],[1468329880000,992.667],[1468329460000,991.526],[1468328980000,992.766],[1468328980000,992.766],[1468328260000,992.822],[1468328260000,992.822],[1468327960000,992.728],[1468326820000,992.24],[1468326820000,992.24],[1468326820000,992.24],[1468326820000,992.24],[1468326160000,992.24],[1468326160000,992.24]]]

S&P500 0.08

2152.22    0.00%

Closed 11:00 PM EST
[[[1468450809000,2152.22],[1468445704000,2152.32],[1468443610000,2149.42],[1468428905000,2150.89],[1468365601000,2152.14],[1468365600000,2152.14],[1468365311000,2152.14],[1468365007000,2152.14],[1468364705000,2152.14],[1468364410000,2152.06],[1468364104000,2151.98],[1468363806000,2152.04],[1468363504000,2151.64],[1468363206000,2153.72],[1468362904000,2152.94],[1468362608000,2152.67],[1468362303000,2152.87],[1468362006000,2152.21],[1468361705000,2152.72],[1468361413000,2153.02],[1468361104000,2153.55],[1468360811000,2153.42],[1468360504000,2153.87],[1468360206000,2154.65],[1468359904000,2155.15],[1468359606000,2153.76],[1468359303000,2154.11],[1468359008000,2154.33],[1468358703000,2154.44],[1468358406000,2154.82],[1468358104000,2153.68],[1468357806000,2152.81],[1468357512000,2153.01],[1468357208000,2152.42],[1468356904000,2153.66],[1468356605000,2153.78],[1468356305000,2154.81],[1468356006000,2155.04],[1468355704000,2155.09],[1468355407000,2154.5],[1468355114000,2153.92],[1468354806000,2153.83],[1468354504000,2153.82],[1468354206000,2153.61],[1468353904000,2154.01],[1468353631000,2153.86],[1468353303000,2153.58],[1468353008000,2153.33],[1468352704000,2154.16],[1468352410000,2154.84]]]

NASDAQ -17.09

5005.73    -0.34%

Closed 11:00 PM EST
[[[1468450809000,5005.73],[1468445704000,5015.26],[1468443610000,5011.68],[1468428905000,5023.02],[1468365903000,5022.82],[1468365606000,5022.82],[1468365311000,5022.82],[1468365007000,5022.82],[1468364705000,5022.82],[1468364410000,5022.82],[1468364104000,5022.3],[1468363806000,5022.75],[1468363504000,5022],[1468363206000,5027.14],[1468362904000,5024.13],[1468362608000,5023.81],[1468362303000,5023.62],[1468362006000,5021.61],[1468361704000,5023.58],[1468361413000,5024.69],[1468361104000,5025.38],[1468360811000,5025.71],[1468360504000,5027.95],[1468360206000,5029.62],[1468359904000,5030.79],[1468359606000,5026.82],[1468359303000,5027.33],[1468359008000,5027.33],[1468358703000,5027.45],[1468358406000,5027.8],[1468358104000,5025.23],[1468357806000,5022.19],[1468357512000,5022.68],[1468357208000,5021.01],[1468356904000,5023.79],[1468356605000,5023.57],[1468356305000,5027.39],[1468356006000,5030.07],[1468355704000,5030.36],[1468355407000,5028.7],[1468355114000,5026.94],[1468354805000,5027.12],[1468354504000,5026.4],[1468354206000,5026.58],[1468353904000,5026.49],[1468353631000,5025.9],[1468353303000,5025.7],[1468353008000,5024.89],[1468352704000,5028.19],[1468352411000,5030.26]]]

OMX Vilnius 3.33

525.31    0.64%

Closed 01:00 PM EST
[[[1468414821000,525.307],[1468409181000,523.521],[1468339501000,521.98],[1468339501000,521.98],[1468339501000,521.98],[1468339501000,521.98],[1468338640000,521.98],[1468338640000,521.98],[1468338580000,522.011],[1468337980000,521.28],[1468337980000,521.28],[1468337500000,521.007],[1468337380000,521.249],[1468337020000,521.737],[1468335940000,521.035],[1468335940000,521.035],[1468335940000,521.035],[1468335340000,521.156],[1468335340000,521.156],[1468335100000,521.333],[1468334080000,521.454],[1468334080000,521.454],[1468334080000,521.454],[1468334080000,521.454],[1468333780000,521.333],[1468333480000,521.332],[1468333180000,520.968],[1468332700000,520.358],[1468332160000,520.181],[1468332160000,520.181],[1468331980000,520.302],[1468331500000,520.358],[1468331380000,519.748],[1468330060000,519.627],[1468330060000,519.627],[1468330060000,519.627],[1468330060000,519.627],[1468328320000,519.617],[1468328320000,519.617],[1468328320000,519.617],[1468328320000,519.617],[1468326040000,519.861],[1468326040000,519.861],[1468326040000,519.861],[1468326040000,519.861],[1468325980000,520.228],[1468324060000,519.984],[1468324060000,519.984],[1468324060000,519.984],[1468324060000,519.984]]]

FTSE100 6.17

6686.86    0.09%

Closed 04:55 PM EST
[[[1468428900000,6686.86],[1468415703000,6694.21],[1468409407000,6675.03],[1468348528000,6680.69],[1468348528000,6680.69],[1468348528000,6680.69],[1468348528000,6680.69],[1468348200000,6677.21],[1468348199000,6677.21],[1468347903000,6670.11],[1468347605000,6669.88],[1468347302000,6678.08],[1468347000000,6678.35],[1468346702000,6675.93],[1468346407000,6675.44],[1468346107000,6677.77],[1468345803000,6677.77],[1468345500000,6676.8],[1468345202000,6675.84],[1468344888000,6676.32],[1468344601000,6674.26],[1468344297000,6670.67],[1468343997000,6676.29],[1468343697000,6671.43],[1468343402000,6677.34],[1468343098000,6686.53],[1468342801000,6686.56],[1468342494000,6696.64],[1468342204000,6695.42],[1468341899000,6694.63],[1468341605000,6696.3],[1468341303000,6697.87],[1468341006000,6695.85],[1468340703000,6700.55],[1468340431000,6702.6],[1468340103000,6701.61],[1468339806000,6700.79],[1468339503000,6698.59],[1468339199000,6694.54],[1468338903000,6692.73],[1468338605000,6690.97],[1468338310000,6690.2],[1468338007000,6693.26],[1468337702000,6688.86],[1468337406000,6681.63],[1468337103000,6674.13],[1468336806000,6677.14],[1468336503000,6681.7],[1468336206000,6683.73],[1468335901000,6682.32]]]


Kõik postitused


Kinnisvarabuumi lõpp?

20. veebr. 2016
5624776002_6e0b0ca043_o


Kaido Koorits

Rahaasjad.ee asutaja Investeerimine

Pärast viimast masu on kinnisvara Eestis ja mujalgi võimsalt taastunud, hinnad Tallinnas ja Tartus on nüüdseks juba vähem kui 10% all buumiaegsest tipust. Kinnisvarainvestorid ja –arendajad on teeninud muljetavaldavaid kasumeid ja järjest rohkemad investeerimishuvilised proovivad nende edu korrata. Kas aga tulevik on sama roosiline kui viimased 5-6 aastat, mis ohte see endaga kaasa toob ja kuidas olla valmis ebamäärasema tulevikuga turuks?

Allikas: Ober Haus

Trendid on toetanud

Situatsioon seni on olnud hinnatõusuks ideaalne, seda on toetanud mitmed trendid: kasvavad palgad ja majandus, kahanev tööpuudus ja madalad intressid. Ka pole veel Tallinna üüriturg välja kujunenud, pakkumist on olnud vähem kui nõudlust, pole siin veel tuhandete üürikorteritega ettevõtteid nagu mujal suuremates linnades. Siiamaani on olnud ajalooliselt ikka väga hea aeg investeerida üürikinnisvarasse, madalad intressid on laenukulusid all hoidnud ja investor on enamasti kohe saanud positiivse rahavoo jooksma, lisaks nautinud hinnakasvu. Tasub aga vaadata kas need trendid on jätkumas, sellest oleneb ka kinnisvaraturu edasine suund.

Trendides on näha muutusi

Palgakasv 2015. aastal oli kolmandas kvartalis 7,0% aasta tagusega võrreldes aga samas majanduskasv oli ainult 0,7%. Aeglane majanduskasv paratamatult tõmbab ka edasisele palgakasvule pidurit, mis omakorda takistab tuleviku hinnatõusu.

Tööhõive on jõudnud juba buumiaegsele tasemele, töötuid oli kolmandas kvartalis 36 500 ja töötuse määr on langenud 5,2% juurde. Selline 5% juures tööpuudus ongi eesti jaoks maksimum mis saavutada annab, mingil osal tööealistest paraku polegi kuigi palju oskusi või tahet tööturul kaasa tegutseda, kel vähegi oskusi ja soovi töötada on neil ka tööd hetkel on. Ka tööhõive kasv ei saa enam kuigivõrd toetada hinnakasvu.

Intressid on hetkel euroalal negatiivsed lausa, 6 kuu euribor on tänase seisuga -0,038% . Ajalooliselt on see väga madal ja kauaks see nii ei jää, mingi hetk tõuseb ta tagasi oma ajaloolise 3% kanti ja võib ka kõrgemale tõusta. Aasta-kahe perspektiivis siiski üle ühe protsendi tõusmist ette näha pole, aga kergelt hakkab ka intresside keskkond vastu töötama kinnisvarale.

Pakkumise ehk üürikorterite arvu puhul on ka oodata kasvu. Nüüdseks juba iga taksojuht (no offence, see on lihtsalt väljend investeerimises) teab, et kinnisvara on taas rahalehm, infot liigub nii palju, raamatuid, koolitusi ja blogisid on iga nurga peal, kuidas just sina just kinnisvaraga rikkaks saad. Elukondliku kinnisvara üüriks ostmise strateegia on kõigil enam-vähem selge ja selles vallas tegutsemine hakkab taas rahvaspordi mõõtmeid võtma. Uute üürikorterite lisandumine turule suures mahus aga paneb töösse majandusteaduse ühe põhialuse: pakkumise kasvades hind ehk üür(itootlus) langeb.

Mida need muutused kaasa toovad?

Tegurid mis kinnisvaraturgu seni ülespoole viivad on niisiis muutumas. Kiire hinnakasvu jätkumist on nüüdseks raske näha, see on aeglustumas ja kasvab ka risk hinnalanguseks. Millal langus kätte jõuab on omaette küsimus, seda ei anna ka aasta täpsusega ennustada, aga siin pole küsimus mitte kas, vaid millal? Langus mingi hetk tuleb ja märke juba on, et kaugel see ei ole. Samamoodi on ette näha ka üüritootluse langust ja üüriobjektide rahavoog võib pakkumise olulise kasvu ja ka intresside tõustes negatiivseks kukkuda. Hetkel saab esimest kinnisvaraobjekti üüriks osta 2-3% + 0 euriboriga või ettevõtte alt 4-5% kandis, aga kui euribor tõuseb näiteks kaheni ja üüritootlus langeb 1-2%, siis päris suur osa praegustest rahavoo objektidest saavad rahasöövad objektid. Mingi hetk võib tulla niisiis kinnisvara ideaalne torm kus hinnalangus ja negatiivne rahavoog mõlemad peksavad kv investoreid, raha põleb mõlemast otsast sinise leegiga nagu surnu krematooriumis.

Väärarusaam riskivabast kinnisvarast

Turul on laialt levimas taas väärarusaam, et kinnisvaraga riske ei kaasne. Korter jääb ju alles ja inimestel on ikka vaja kusagil elada, kinnisvara ei lange kunagi. Edulugusi on praegu palju ja seegi kinnistab arusaama, et kõik võidavad ja kaotada ei saa. Deja vu 2007, täpselt sama jutt. Tõusval turul on raske raha kaotada ka, tuleb ikka kõvasti pingutada.

Paraku see aga on väga ohtlik väärarusaam, inimestel hakkab ununema kuidas viimase masuga pühiti terve põlvkonna eestlaste netovarade väärtus negatiivseks ja maksti aastaid kuni pool palgast võlgade katteks korterite eest mille pank ammu ära võttis. Eestimaa oli võlgu:

 

Paar negatiivset stsenaariumit

Oletame et kinnisvaraturg läheb külgsuunas edasi ja tuleb selline väike 5% hinnalangus. Investor on teinud 10% sissemakse, maksnud maaklerile 4% vahendustasu (sest nende 10 tundi tööd objekti kohta on seda ju väärt!) ja nüüd kukub kinnisvara hind 5%. Põmaki! 90% investeeritud rahast on läinud (10%-5%-4%=1% ehk ainult 10% sissemaksest on järel)! Ja seda väga malbe hinnalanguse puhul!

Võtame nüüd näiteks 15% hinnalanguse ja ka rahavoog on aastas 1% negatiivne, kahe aasta pärast on investor sunnitud enda buumi tipust ostetud negatiivse rahavooga korteri müüma kuna kaotas töö, selline stsenaarium oli vägagi levinud juhtum 2008-2009 aastatel. Kümneprotsendise sissemakse korral siis 10% – 15% – 2×1% – maakleri 4%=-11% ehk investor on lisaks sissepandud rahale kaotanud veel 110% enda investeeringust, ta on võlgu rohkem kui sisse pani!

Ja see pole veel sugugi suur hinnalangus või halvim stsenaarium, eelmise buumi aegu osteti ka 5% sissemaksega ja kui siis pank turu põhjas -50% languse juures korteri tagasi võttis, siis investorile jäi investeeringuga võrreldes üheksakordne võlg üles!

Burn baby burn! Kinnisvaraga annab raha väga edukalt põletada. Korter on tõepoolest alles, ära see kuhugi ei kadunud, pankrotti ei läinud, inimesed elavad ikka seal sees. Ainult see väike pisiasi, et läbi kohtutäituri oksjoni on uue targema omaniku käes, kes viitsis hinnalanguse ära oodata. Täiesti võimalik stsenaarium, millega tuleks arvestada. Aktsiate kuni mõnekümne protsendised kõikumised teevad nad riskantseks, aga kinnisvaras kogu oma investeeritud kapitali kaotus ja potentsiaalsed suured võlad kuigi tihti mainimist ei saa. Mine võta kinni, kumb siis ikka riskantsem varaklass on.

Millal kriis tuleb?

Võimatu on ette ennustada millal seekordne kinnisvarapidu läbi saab, isegi aasta täpsusega ei saa seda öelda. Vabalt võib veel mitu aastat kesta. Praegu oleme peo selles faasis kus parem liha on lettidelt juba ära napsatud, lihtne raha on juba tehtud. Tüüpiliste jagamistunni ajal tehtud tehingutega head nahka aga ei saa ja pikaajalist õnne õuele ei tule, ei Hollywoodi Lady’s Nightil ega kinnisvaraturul. Korraks võib ju õnnelikuks saada, punkti kirja või turg võib veel mõned protsendid tõusta, aga järgmise päeva pohmakas on juba ohtlikult lähedal. Möödunud pidu jääb veel meenutama umbes sama pikk ahastuse ja vetsupoti kallistamise periood.

Majanduslangustega kaasnevad lisaks varahindade langusele ka töötuse kasv, viimane kord 2007-2009 kasvas tööpuudus 4% juurest 20% alla, keskmine palk kukkus €850 juurest €750 juurde, paljudel kukkus rohkemgi. Pole vist vaja täpsustada, et sellised asjad üürikinnisvarale hästi ei mõju. Muidugi sellist mulli hetkel pole nagu tol ajal ja võimalik langus nii suur ei tule, aga mingi hetk ikkagi saab pidu läbi ja 12 €/liiter käsitööõlu ja puhkus Balil või Kuubas asenduvad taas Saku Originaali ja Egiptuse kohalikud-joogid-hinnas pakettreisidega mõneks ajaks.

Kuidas valmistuda peo lõpuks ja riske vähendada.

Kui sulle enda netovarade suured kõikumised ja potentsiaalne miinusesse kukkumine ei meeldi, siis võiks igaks ka selliseks stsenaariumiks ka valmis olla. Nagu kahenädalase MMA trenni pealt ei ole mõtet kohaliku öölokaali suurima löömamehega veel norima minna (peksa on, suitsu tahad? vene aktsendiga), nii ei maksa ka esimese kinnisvarakoolituse pealt elu suurimat finantsotsust, korteriostu veel sooritada. Liiga uljad avantüürid mõlemal puhul võivad sinu teovõimet ka mitmeks aastaks olulisel määral kärpida. Võimendus töötab mõlemale poole ja enda kinni laenamine võib alustavale kinnisvarainvestorile bumerangina ise näkku paugu panna. Enne lõikamist mõõda ikka üheksa korda.

Üldiselt kui buumid lõppevad, nad lõppevad pauguga, junn lendab venti ja siis võib pauke sisse saada õige mitme külje pealt, nagu Tonicus või Venemaal geiparaadil osaledes. Halvad asjad kipuvad tulema koos, majanduslanguse ajal võib palk kukkuda või töö üldse kaduda, kv hind ja üüritootlus kukkuda, korteri tühjana seisev periood pikeneda üürnike kitsamate olude tõttu. Mõistlik oleks valmis olla. Hetkel paraku rahaasjad.ee keskkond ei võimalda üle 10k tähemärgiga artiklit teha, nii et nipid kuidas valmis olla on kommentaarides.

Kuidas siis valmis olla buumi lõpuks ja riskide kasvuks?

– Üüriobjekti rahavoo prognoosis arvesta vähemalt 2% euribor + panga marginaaliga ja praeguse 5-6% üüritootluse asemel 1-1,5% madalama tootlusega. Kui numbrid siis ka senssi meigivad, võib tehingule veel mõelda.
– Hoia deposiidis vähemalt 6 kuu laenumakse jagu varu, korter võib vahepeal tühjaks jääda.
– Osta korter arvestusega, et ka 10% palgalangus su elustiili oluliselt ei mõjuta. Endale korterit ostes kui kolmandik palgast läheks laenu teenindamiseks, siis 10% palgalangust tähendaks muuks elutegevuseks üle jääva rahavoo kukkumist 10%/66,7%=15% võrra. Üürikorteri pikema tühjaks jäämise ja samade näitajate puhul võib ostuvõime langeda lausa 10%+33,3%=43,3%. Selline langus sissetulekus tähendaks juba seda, et Butterfly Lounge’is chillimise asemel tuleb enne sõpradega kluppi minekut kodus köögis lauaviinast oma standard 2,8 promilli maikaväel sisse tankida nagu rahakratt
– Võimalusel tee tehing ilma maaklerita. Võib ju küsida, kas on mõtet ostjana umbes viie tunni teenuse eest maksta üle €500 tunnitasu? Samamoodi on hea küsimus, kas 10% sissemakse korral neli prossa ära andes on mõtet enda investeerimisteekonda kohe 40% kapitalikaotusega alustada? Sellist tegevust ei saa ju investeerimiseks nimetada…
– Äkki oleks üldse mõistlik oodata langus ära ja ostuotsus teha siis kui hinnad on nii 10-15% alla tulnud? Parimaid tehinguid ei tehta siis kui eufooria on laes ja kõik on sel tuure koguval praaznikul ennast Donald Trumpi masti moguliks joonud enda ettekujutlustes, vaid kui veri on tänavatel ja keegi enam kinnisvarast investeerimisobjektina midagi kuuldagi ei taha, nagu 2009-2010 aastatel oli.

Kainet mõistust ja arukaid investeerimisotsuseid!

Meeldis see postitus? Jaga seda oma sõpradega!

Linked In

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga



Uudiskirjaga liitumiseks
sisesta oma meiliaadress.