Kõik postitused

Üürikorteri ja AirBnB maksud ja kulud

2. märts 2016

Ilmus algselt Pilvebüroo blogis, sealt leiate ka kommentaarides arutelu: Kinnisvara maksud

See väike ülevaade on mõeldud üürikorterite ja AirBnB-ga tegelevatele investoritele. Kinnisvara temaatika üldiselt on märksa laiem.

Isiklikus omandis olev korter ettevõttele kasutada

Maksuamet on avalikult kuulutanud, et üüritulu maksustamine on nüüd tema huviorbiidis. Sellest tulenevalt on paljud otsustanud lõpuks oma üüritulu legaliseerida, aga mitte maksustamise vaid ettevõttele üleandmise kaudu. Korteri saab ettevõttele üle anda tavalise tasuta kasutamise lepingu kaudu, kui üüritulu kohe endale kasutusse võtta vaja ei ole. Soovi korral saab lepingu teha ka muidugi tasulise, näiteks pool üüritulust. Maksustamine on üüritulul ja dividendidel sama, erinevuseks see, et üüritulu võid rahulikult endale igakuiselt maksta. Võta aluseks siin toodud kodukontori lepingud ja muuda neid vajalikult. Enda ja oma ettevõtte vahel tehtud lepingud võivad olla lihtsad, peamine, et kõik oluline on kirjas.

Pane tähele, et kuna seda korterit ei ole sa kasutanud oma eluruumina, pead korteri müügil tasuma saadud kasumilt tulumaksu. Muidugi on alati võimalus ka ise mõneks ajaks sinna korterisse elama kolida, kui müük kavas.

Käibemaks korteri üürileandmisel ja müügil

Uue korteri müük, enne kasutusele võtmist, on käibemaksuga maksustatav. Seega, kui sa ostad endale väljaüürimiseks uue korteri, näed sa lepingus käibemaksuga summat.

Korteri kui eluruumi üürileandmine on maksuvaba käive. Vastavalt ei tohi käibemaksu tagasi arvestada ka kõigilt üürileandmisega seotud kuludelt (remont, mööbel). Eluruumi edasine müük on samuti maksuvaba käive. Järelikult, kui sinu ettevõtte ainus tegevus on ühe või mõne korteri väljaüürimine eluruumina (st keegi elab seal pidevalt sees), siis ei ole ettevõtet mõtet käibemaksukohustuslaseks registreeridagi. Kui ettevõte tegeleb ka mingi muu tegevusalaga, mille tulemusena on muutunud käibemaksukohustuslaseks , siis on arvestus veidi keerukam. Tuleb arvestada käibemaksu tagasi kas kõigilt kuludelt osaliselt või ainult muu tegevusalaga seotud kuludelt.

Üks riskantne teema on praegu olukord, kui korteri omanik läbi oma ettevõtte annab eluruumina arvel oleva korteri üürile teisele ettevõttele, kes kasutab korterit äripinnana ja maksustab seda müügitulu käibemaksuga. Rahandusministeerium asus üllatuslikult seisukohale, et sellisel juhul on tegemist samuti maksuvaba käibega, kuna sisuliselt on tegemist eluruumiga. Loe nt seda artiklit.

AirBnB käibemaks

Kui korterit antakse üürile mitte eluruumina, vaid majutusteenusena (sh ka AirBnB ja analoogid), on majutusteenuse tulu maksustatud alandatud käibemaksumääraga (praegu 9%, aga see % tõuseb). Muuhulgas tähendab see aga ka seda, et kõigilt seotud kuludelt saab käibemaksu samuti tagasi küsida, sh ka korteri soetamise käibemaksu. Samuti majutusteenuseks kasutatud korteri müügil saab lisada käibemaksu, kui sellest maksuametit eelnevalt teavitada. Kui ostul on käibemaks tagasi küsitud ja müüakse ilma käibemaksuta, tuleb hakata proportsiooni arvestama.

AirBNB muud täiendavad reeglid

Majutusteenuse osutamine ei nõua enam tegevusluba, aga turismiseaduse nõudeid peab ikka täitma.

Kui korter antakse tervikuna mõneks päevaks üürile, on tegemist külaliskorteriga. Kui üürilisi majutatakse oma majas/korteris asuvas ühes toas, on tegemist kodumajutusega. Turismiseadus nõuab andmete kogumist külastajate kohta (vt turismiseadus §24).

Nõuded majutusteenuse osutajatele on sätestatud määruses.

Kui on teemaks, trüki välja ja märgi täpselt ära, mis on asjakohased nõuded. Peamiselt on nõuded sisustusele – a la peegel ja käterätikud ning turvalisusele – a la võtmed ja tulekustuti. Kodumajutuse nõuded on madalamad kui külaliskorteril. Midagi väga absurdset silma ei jäänud.

Korteri eluruumina üürileandmisel selliseid reegleid ei ole, turismiseadus ja majutusteenuse reeglid kehtivad ainult ajutisel majutamisel.

Ettevõtte kulud

Kindlasti võib korteri üürileandmisel ettevõtte arvelt kanda järgmised kulud (muidugi eeldusel, et korralikud algdokumendid on olemas):

Remondimaterjalid;
Töömeeste teenustasu või töötasu. Kui töömehed töötavad läbi oma firma, siis esitavad lihtsalt arve, kui arvet esitada ei suuda – siis pead neile maksma töötasuna, sh registreerima töötamise registris ja tasuma kõik riigimaksud;
Mööbel ja muu sisustus;
Üürniku poolt maksmata jäänud üüriarved;
Muud ettevõtlusega seotud kulud, nt üürikoolitus, raamatud.

Kui tahad täpsemalt aru saada kulude mahaarvamise loogikast, võid lugeda mu uut raamatut 🙂

Kuna kinnisvarateema on keeruline, siis kõik küsimused ja arvamused on igati oodatud. Proovime veidi selgemaks saada seda segast valdkonda.

Meeldis see postitus? Jaga seda oma sõpradega!

Facebook Linked In

Üürikorteri ja AirBnB maksud ja kulud

Isiklikus omandis olev korter ettevõttele kasutada