OMX Tallinn 3.32

994.45    0.34%

Closed 01:04 PM EST
[[[1468415061000,994.452],[1468408881000,992.871],[1468339501000,991.129],[1468339501000,991.129],[1468339501000,991.129],[1468339501000,991.129],[1468338880000,991.047],[1468338880000,991.047],[1468338520000,991.164],[1468337620000,990.835],[1468337620000,990.835],[1468337620000,990.835],[1468336780000,991.533],[1468336780000,991.533],[1468336780000,991.533],[1468336180000,991.384],[1468336180000,991.384],[1468335280000,991.946],[1468335280000,991.946],[1468335280000,991.946],[1468334980000,992.094],[1468333660000,995.251],[1468333660000,995.251],[1468333660000,995.251],[1468333660000,995.251],[1468333480000,996.252],[1468332880000,994.448],[1468332880000,994.448],[1468332460000,994.29],[1468331980000,994.664],[1468331980000,994.664],[1468331500000,993.775],[1468331380000,993.693],[1468330900000,993.37],[1468330660000,994.289],[1468330420000,993.766],[1468330060000,994.464],[1468329880000,992.667],[1468329460000,991.526],[1468328980000,992.766],[1468328980000,992.766],[1468328260000,992.822],[1468328260000,992.822],[1468327960000,992.728],[1468326820000,992.24],[1468326820000,992.24],[1468326820000,992.24],[1468326820000,992.24],[1468326160000,992.24],[1468326160000,992.24]]]

S&P500 0.08

2152.22    0.00%

Closed 11:00 PM EST
[[[1468450809000,2152.22],[1468445704000,2152.32],[1468443610000,2149.42],[1468428905000,2150.89],[1468365601000,2152.14],[1468365600000,2152.14],[1468365311000,2152.14],[1468365007000,2152.14],[1468364705000,2152.14],[1468364410000,2152.06],[1468364104000,2151.98],[1468363806000,2152.04],[1468363504000,2151.64],[1468363206000,2153.72],[1468362904000,2152.94],[1468362608000,2152.67],[1468362303000,2152.87],[1468362006000,2152.21],[1468361705000,2152.72],[1468361413000,2153.02],[1468361104000,2153.55],[1468360811000,2153.42],[1468360504000,2153.87],[1468360206000,2154.65],[1468359904000,2155.15],[1468359606000,2153.76],[1468359303000,2154.11],[1468359008000,2154.33],[1468358703000,2154.44],[1468358406000,2154.82],[1468358104000,2153.68],[1468357806000,2152.81],[1468357512000,2153.01],[1468357208000,2152.42],[1468356904000,2153.66],[1468356605000,2153.78],[1468356305000,2154.81],[1468356006000,2155.04],[1468355704000,2155.09],[1468355407000,2154.5],[1468355114000,2153.92],[1468354806000,2153.83],[1468354504000,2153.82],[1468354206000,2153.61],[1468353904000,2154.01],[1468353631000,2153.86],[1468353303000,2153.58],[1468353008000,2153.33],[1468352704000,2154.16],[1468352410000,2154.84]]]

NASDAQ -17.09

5005.73    -0.34%

Closed 11:00 PM EST
[[[1468450809000,5005.73],[1468445704000,5015.26],[1468443610000,5011.68],[1468428905000,5023.02],[1468365903000,5022.82],[1468365606000,5022.82],[1468365311000,5022.82],[1468365007000,5022.82],[1468364705000,5022.82],[1468364410000,5022.82],[1468364104000,5022.3],[1468363806000,5022.75],[1468363504000,5022],[1468363206000,5027.14],[1468362904000,5024.13],[1468362608000,5023.81],[1468362303000,5023.62],[1468362006000,5021.61],[1468361704000,5023.58],[1468361413000,5024.69],[1468361104000,5025.38],[1468360811000,5025.71],[1468360504000,5027.95],[1468360206000,5029.62],[1468359904000,5030.79],[1468359606000,5026.82],[1468359303000,5027.33],[1468359008000,5027.33],[1468358703000,5027.45],[1468358406000,5027.8],[1468358104000,5025.23],[1468357806000,5022.19],[1468357512000,5022.68],[1468357208000,5021.01],[1468356904000,5023.79],[1468356605000,5023.57],[1468356305000,5027.39],[1468356006000,5030.07],[1468355704000,5030.36],[1468355407000,5028.7],[1468355114000,5026.94],[1468354805000,5027.12],[1468354504000,5026.4],[1468354206000,5026.58],[1468353904000,5026.49],[1468353631000,5025.9],[1468353303000,5025.7],[1468353008000,5024.89],[1468352704000,5028.19],[1468352411000,5030.26]]]

OMX Vilnius 3.33

525.31    0.64%

Closed 01:00 PM EST
[[[1468414821000,525.307],[1468409181000,523.521],[1468339501000,521.98],[1468339501000,521.98],[1468339501000,521.98],[1468339501000,521.98],[1468338640000,521.98],[1468338640000,521.98],[1468338580000,522.011],[1468337980000,521.28],[1468337980000,521.28],[1468337500000,521.007],[1468337380000,521.249],[1468337020000,521.737],[1468335940000,521.035],[1468335940000,521.035],[1468335940000,521.035],[1468335340000,521.156],[1468335340000,521.156],[1468335100000,521.333],[1468334080000,521.454],[1468334080000,521.454],[1468334080000,521.454],[1468334080000,521.454],[1468333780000,521.333],[1468333480000,521.332],[1468333180000,520.968],[1468332700000,520.358],[1468332160000,520.181],[1468332160000,520.181],[1468331980000,520.302],[1468331500000,520.358],[1468331380000,519.748],[1468330060000,519.627],[1468330060000,519.627],[1468330060000,519.627],[1468330060000,519.627],[1468328320000,519.617],[1468328320000,519.617],[1468328320000,519.617],[1468328320000,519.617],[1468326040000,519.861],[1468326040000,519.861],[1468326040000,519.861],[1468326040000,519.861],[1468325980000,520.228],[1468324060000,519.984],[1468324060000,519.984],[1468324060000,519.984],[1468324060000,519.984]]]

FTSE100 6.17

6686.86    0.09%

Closed 04:55 PM EST
[[[1468428900000,6686.86],[1468415703000,6694.21],[1468409407000,6675.03],[1468348528000,6680.69],[1468348528000,6680.69],[1468348528000,6680.69],[1468348528000,6680.69],[1468348200000,6677.21],[1468348199000,6677.21],[1468347903000,6670.11],[1468347605000,6669.88],[1468347302000,6678.08],[1468347000000,6678.35],[1468346702000,6675.93],[1468346407000,6675.44],[1468346107000,6677.77],[1468345803000,6677.77],[1468345500000,6676.8],[1468345202000,6675.84],[1468344888000,6676.32],[1468344601000,6674.26],[1468344297000,6670.67],[1468343997000,6676.29],[1468343697000,6671.43],[1468343402000,6677.34],[1468343098000,6686.53],[1468342801000,6686.56],[1468342494000,6696.64],[1468342204000,6695.42],[1468341899000,6694.63],[1468341605000,6696.3],[1468341303000,6697.87],[1468341006000,6695.85],[1468340703000,6700.55],[1468340431000,6702.6],[1468340103000,6701.61],[1468339806000,6700.79],[1468339503000,6698.59],[1468339199000,6694.54],[1468338903000,6692.73],[1468338605000,6690.97],[1468338310000,6690.2],[1468338007000,6693.26],[1468337702000,6688.86],[1468337406000,6681.63],[1468337103000,6674.13],[1468336806000,6677.14],[1468336503000,6681.7],[1468336206000,6683.73],[1468335901000,6682.32]]]


Kõik postitused


Kinnisvara täiuslik torm (20)

20. juuni 2022
tornado-g9df7a4fa3_1920


Madis Müür

Rahaasjade asutaja Investeerimine

Kui Arno isa soovitusel kinnisvaramajja jõudis, olid kasumid juba teenitud. Rahvaspordis kinnisvaras on tõusupidu kestnud juba 13 aastat, taksojuhtidel näpud püsti. Hinnakasv on olnud Euroopa esirinnas ligi 200% tõusuga 2009 põhjast, millest viimase aastaga ligi 30%. Paljud on taas veendunud, et kinnisvara saabki ainult üles minna. Samas pill ja pohmakas tulevad pika ilu peale ja see pidu on kestnud ikka väga kaua. Väga pikk tõusu tsükkel igas mõttes. Jagamistund on ammu ära olnud, viimased vaprad veel inertsist jauravad, otsivad järgmiseid urkaid, viimaseid võimalusi. Pilt läheb iga nädalaga aga järjest koledamaks. Talv on aga tulekul, moodustumas on kinnisvara jaoks täiuslik torm, tõusmas tõenäosus 10-30% languseks:

 

–    Intressid on kasvamas tempokalt, 6 kuu Euribor tõusmas see aasta üle 2% juba. Keskpankadel pole häid valikuid ja seekord kaitstakse vaesemat osa ühiskonnast inflatsiooni eest.

–    inflatsioon on rekordkõrge, reaalpalk on (inflatsiooniga korrigeeritult) ligi 10% languses. Kodu omamisega seotud kulud sh elekter tugevas kasvus, inimestel järjest vähem raha uue suurema kodu ostuks ja seotud püsikuludeks.  Koduostjatel ja väikeinvestoritel on praegune tase talumatult kalliks läinud

–   Varade hinnad (aktsiad, kasvuettevõtted, krüpto) on languses = inimestel on raskem sissemakse raha kokku saada.

–   majanduslangus muutub aasta lõpu poole järjest tõenäolisemaks.

–   välismaalased on netos oluliselt müümas (vanemad soomlased nt, noorematel pole mõtet siia osta kui vahemere kaldal on sarnased hinnad).

–   Tehnoloogia raha oluliselt vähem peale tulemas seoses veresaunaga varaklassis, mis siin uusarendustes korruste kaupa ostis. Näiteks Wise’i aktsia hind on langenud £10 juurest £3,5 juurde, kes sai varem 300k korteri välja osta, saab nüüd 100k ja pigem jääb ootele.

–  Suurinvestorid nagu Eften ja Lumi pole elukondliku puhul ostupoolel, nad arendavad endale ise majade kaupa.

–   Üldine ebakindlus kõigest eelnevalt tulenevalt. keerulistel aegadel pigem varutakse raha, tekitatakse puhvrit raskemate aegade üle elamiseks, mitte ei suruta hinnatipust ülehinnatud varasse sisse enda raskelt teenitud sääste.

 

Kinnisvara valdkonnas raha teenivad inimesed kiirustaks tooma vastuargumente:

–   Ehituse, sh ehitusmaterjalide kõrge hind. Ei saa korterite hind kukkuda kuni uute ehitushind on kõrge. Samas mitmelt poolt on kuulda, et defitsiit on läbi saamas, kaugemalt materjale kohale jõudmas ja ehitushinnad langemas, nt Äripäevas Metro Kapitali juht Kivisaar 17.06. Samuti krahhi ajal saab vabalt hind oluliselt alla ehitushinda ka kukkuda nagu näitas 2008-09 kogemus. See seos ja tugi on pigem nõrk ja toimib tõusuperioodil.

–  Uute korterite pakkumist vähe. Esmapilgul tõsi, aga arvestatavas hulgas uusarendustes on kümnete kaupa spekulatiivseid bronne võetud. See näiline nõudlus läheb uuesti pakkumisele. Samuti investornõudlus võib vabalt investeerimispakkumiseks muutuda nagu juhtus 2008-09.

–  Palgakasv kiire, aga samas reaalpalk on kahanemas kiirelt. Ostujõud selgelt on kahanemas.

–  Rekord kogus sääste kontol. Suur enamus sellest ei liigu kunagi ühtegi varasse ja kui on näha, et kinnisvara võib ka langeda, siis vabalt võidakse hakata enda kv arvelt hoopis sääste suurendama.

–  Inflatsioon = osta kinnisvara ususekt. Samas on kinnisvara vägagi 2 teraga mõõk. Kui ikka selgub, et ostupoolel ongi ainult inflakaitset otsivad pealiskaudsed tegelased, kes muid näitajaid ei jälgi, siis ainult neist kindlasti ei piisa kogu turu üleval hoidmiseks. Kui nemad aru saavad, et kv võib ka langeda ja et vara võib nii kahest otsast põlema minna, inflatsiooni tingimustes veel kv väärtus ka langeb, siis võib ka see punt lõpuks müügisurvele lisa anda. Väljapääsu ukse juures võib korralikuks trügimiseks minna. Iga tees töötab piiratud aja ja ühegi investeerimisrongi puhul ei tasu viimaste seas peale pressida, viimased vagunid saavad lömastatud.

Sisuliselt kogu nõudlus võib vabalt olla ära vajumas ja ning pakkumine (hüppeliselt) kasvada. Kolmeteist tõusaasta järel juba iga investeerimiskauge on tagasi kinnisvarausku. Pole olemas sellest kindlamat mulli märki.

Kui põhilised taganttuuled, ostjate grupid ära on kadumas, siis läheb väga raskeks hinnal isegi samas kohas püsida.    Üksinda võttes jääb neist kõigist neist põhjustest väheseks languse esile kutsumiseks, aga kui ikka selline kambakas tulemas on, siis on ka kinnisvaral väga raske pääseda kukkumisest. Võib-olla tiksub järgmise paari aasta kontekstis külgsuunas edasi, aga suurem 10-30% kukkumine on muutumas järjest tõenäolisemaks. Eriti ohtlik on kinnisvara praegu laenuga võtnutele, eriti kes kõigest 20-40% omakapitaliga opereerivad. Ilma ülespoole potentsiaalita varas võimendusega pikaks minna, nitroga kiirendusega seina sõita ei pruugi hästi lõppeda. Praeguselt tasemelt laenuga kinnisvara osta, nitroga seina poole kihutada ilma ülespoole potentsiaali, oluliste allapoole riskide, kõrgete kuludega varas ja intresside tõusu tingimustes on käesoleva aasta kõige küsitavam ja investeering. See ei ole isegi riskantne, tõusuriski pole ollagi, see on riskivaba olulise kaotuse potentsiaal.

Tuletades meelde filmi “Margin Call,” siis seal öeldi hea tootluse teenimise kohta hästi, selleks on kolm võimalust: 1) Be First, 2) be smarter, 3) cheat. Kolmeteist aastase tsükli järel ostmisel ei saa olla esimene ja ei pruugi see ka sugugi tark tegu olla. Mu elukaaslane on ehitusvaidluste advokaat, ei tasu siinkandis ka petmine ära. Vastupidi aga praegu müügipoolel olla võib olla vabalt nii tark otsus kui ka veel võimalus müügirongile esimeste seas saada. Sest varsti võib vabalt olla põhjust jälle öelda: “olid ajad, olid majad!” ja meelde tuletada isamaalisi laule “Isamaa on võlgu” ja  Toe Tagi “Pankrott.”

Ma ei ütle kindlasti, et peaks müüma hakkama, langust ei pruugi tulla ja see ei pruugi piisavalt sügav olla sisse-välja mineku ajastamiseks, seotud tehingukuludeks. Küll aga ostupoolel olles tasub kindlasti riskid läbi mõelda ja küsida endalt: kas ma tahan olla see viimane loll, kes buumi tipust sisse surus?

 

Disclaimer: Tegu pole investeerimisnõuga. Tehke ise kodutöö ja otsused. Positsioone pole peale ühe 3 toalise korteri. Mingi hetk tahaks suuremat, aga kindlasti mitte siit hinnalt. Pikaajaliselt on kindlasti Tallinna kv’l olulist tõusuruumi.

Meeldis see postitus? Jaga seda oma sõpradega!

Linked In

“Kinnisvara täiuslik torm” on saanud 20 vastust

  1. Rahakratt ütleb:

    Veidi keeruline on aru saada, MIS kinnisvarast sa räägid? Üüriturust? Ehitusest? Midagi kolmandat? Või raha minemisest uutesse korteritesse üüriinvesteeringu näol? Või vanadesse? Või mis linnas?

    Mu meelest on küll üsna okei oma raha “üürikates” kaitsta, sest hea hinnaga laen võibolla ei taga liiga head üüritootlust (kust seda üldse saab praegu?), aga annab normi omakapitali tootluse. Ehk siis täna õiges kohas õnged sisse pannes on 10a pärast laenud tasutud ja täitsa okei lisarida ekseli sissetulekutes tiksumas üüride näol. Kui sa ütled, et koduostjaid väheneb, siis ma kuulen seda kui mõtet, et üürnikke tuleb juurde. Vähemalt nii ma arvan ise ka: üüriturg kasvab. Iseasi, kas kallimate korterite letil või odavamas otsas turu tagumiste lettide juures.

    Üks point võib olla see, et kiirelt üles läinud üürid peavad veidi alla ronima, kui sügisel koridoris näed, kuidas postkastid on arvete suuruse tõttu maha kukkunud, sest kommude number on vaat et sama suur kui üür ise.

    Eile just sattusin üle pika aja AK-d ehk Asjalood Kinnisvaras vaatama, kus räägiti Tartu turust: üürikaid pole ja hinnad on laes. Esimese koore riisuvad välisõppurid ja omadel pole plekki nii kõrgeid üür taguda. Minnakse jälle ühikatesse “varjule”, mis vahepeal üldse popid ei olnud. Aga nende hinnad olid ka sellised, et Tartu puhul eeldasin, et räägitakse ostuhinnast, mitte üürist…

    • Madis Müür ütleb:

      Üldisest elamukinnisvarast. HInnad ostuvõimelt selgelt eest ära jooksnud viimane aasta ja nüüd mitmel pool paugud käimas, kinnisvara on iga kord 6-12 kuud hiljem alles sisse saama hakanud. Kaitsmine on seni kuni turg kõrvalsuunas tiksub või üles läheb. Ega 2008 ka kaitsesid mis sa kaitsesid kuni pauk ümberringi käimas oli, lõpuks jagati ikka jõukus ümber.

      Kindlasti asjalikematel otsijatel võib selliseid poolokeisid kohti ette tulla kui flipata ka viitsid, aga pigem hetkel kv inimestel tasub cashi tekitada ja siis paugu sügavuses otsida, siis on vastupidi müüjad ostjate pärast kaklemas!

  2. Meelis ütleb:

    Jutt selles mõttes õige, et praegu kinnisvarasse investeerimiseks on võibolla keeruline ratsionaalseid argumente leida. ostuhinna tase ja oodatav üüritootlus pole lihtsalt tasakaalus + üldine teadmatus lähituleviku osas ja mitmed ebasoodsad asjad, mis on teada (näiteks euribori tõus).

    Samas nii nagu oleme näinud kasvuaktsiatest börsil poole ja rohkema kadumist, sh on kõvasti langenud tugevad rahamasinatest tehnoloogiaettevõtted, siis samamoodi võib suhtuda ka kinnisvarasse – kolmandiku kadumine hindadest või üüritulust ei saa ju olla katastroof. Eelmise kriisi põhjas kadus normaalsel kinnisvaral, kus asukoha kriteeriumi vastu ei eksitud, kuni 50% ja see langus tuli tegelikult väga lühiajalise ja kiire tipu pealt, millega reaalseid tehinguid tehti vähe (Lasnamäe 1 toalised kerkisid 1 mln EEKini vist ainult kuulutustes ja reaalsetes tehingutes jäi kandev hinnatase tipus 800-850k EEKi peale, ehk rääkida sai pigem 25-30% langusest kriisile eelnenud aasta keskmiste hindade põhjal (normaalses kohas kinnisvara siis, mitte “Tallinna lähedale” Prillimäele ostetud korteri korral). Ka üürid kukkusid tollal 2X, aga seda samuti kiire üürihinna tipu suhtes. Praegu on tõepoolest viimase aastaga kinnisvaras hinnad korralikult üles tulnud ja see algas uuemast kinnisvarast ja nüüd on see kaasa vedanud ka vanad korterid (eelmise kriisi eel oli kurioosum, et uus ja vana kinnisvara m2 oli suht samas hinnas ja nii aastaid, täna on ikka vahe sees), aga kui me jätame viimase aasta kõrvale, siis enne seda oli aastaid palgakasv ja korterite ruutmeetri hinnakasv sarnases tempos. Eelmise kriisi eelselt jooksis kinnisvara hinnakasv mitmeid aastaid palgakasvul eest ära.

    Tallinnas on jätkuvalt elamispinna puudujääk, eriti normaalse kaasaegselt ehitatud või renoveeritud elamispinna puudujääk ning see ei kao kuskile. Kui Tallinn jääb normaalseks linnaks, kus inimesed tahavad elada, õppida ja töötada, sh siia mujalt tulla, siis elamispinda meil siin üle ei ole – kaugel sellest. no ja kui 1-2 üürikorteri investorid on mingi hetk sunnitud müüma, kuna ostsid tipust ja intressid tõusevad ja üüritulu langeb, siis no nii on ja tegemist on tavalise äririskiga. Kuna uusi veel paberil arendusi on juba pausile pandud, siis päris uute pindade osas jääb pakkumine turul varsti väiksemaks.

    Aga no elame näeme. Ma ise hetkel enda 1 kesklinna üürikorteri realiseerimisega tegelema ei hakka. Maja on B energiaklass ja asukoht on hea, korteri planeering ja asukoht majas on hea.

  3. Laur ütleb:

    Madis, kus on disclaimer, kas soovid osta kui hinnad kukuvad?

    Väga subjektiivsed punktid imho.

    Tee rohkem kodutööd – palju on täna näiteks Tallinnas arendusi pooleli, palju alustatakse see aasta jne. Palju on teiselt poolt nõudlust? Kuhu nad Sul kukuvad ja mille pealt? ehituses on tööjõu puudus suur, materjalide hinnad mille pealt järsku kukkuma hakkavad? Sõda homme läbi? räägime kahest suurest komponendist – metall ja puit! Ja kui sõda läbi saab, siis kus hakatakse palju ehitama?

    Ei saa igat “potentsiaalset” kriisi võrrelda eelmise kriisiga, kus olid hoopis teised muutujad.

  4. Rahakratt ütleb:

    Okei, saan nüüd paremini aru, mida mõtlesid. Aga hetkel on ikkagi veidi selline “analüüsin 1000 sõnaga terve kinnisvara sektori ära ilma ise seal tegutsemata”. Praegustelt hindadelt laenuga just osta tulebki ja ma ei peaks seda üldse nitrotamiseks: kui ltv on paigas, siis go. Üürnikke jagub, häid kortereid normaalse üüriga ei jagu (ma räägin päriselt selliseid, kus ise ka sees elaks, elan ise ka üürikas ja enda koduvõlaga ostetut üürin teistele), palju on 1 (max 2) korteriga tõmblejaid turul, kes ei talu ära hinnalangust ja võtavad kohe miinused sisse, kui turul tuuleke muutub. On miunlgi paar sellist sõpra, kes ütlevad, et on suht kohe miinuses laenumaksega, aga neid lohutab vara väärtuse (potentsiaalne) kasv tulevikus. Aga need, kel tõsi taga ja tegutsevad läbimõeldult… noo ma ei näe nii suuri probleeme nagu sa kirjeldad. VÕibolla on mul blind eye, kuna ma olen ise asjas sees igatpidi, aga võibolla on mul seetõttu hoopis parem ülevaade? H*i teab. Igaljuhul nii negatiivne ma kindlasti ei ole nagu su loos peategelane on.

    • Madis Müür ütleb:

      Ma võin kõikide argumentide tõestuseks tuua statistikat ja (hindade languse kohta) sektori suuremate ettevõtete juhtide väiteid. Ja no kui nõudlus on krahhimas ja pakkumist juurde tulemas, siis mis juhtub hinnaga?

      Olles ka toorainetes toimetanud, siis kui on ka 2-3% ülepakkumist võib hind väga oluliselt krahhida sõltuvalt alusvara hinna elastsusest. Ja siin on mõneks ajaks senistelt hinnatasemetelt oluliselt suurem alanõudlus tulemas, pigem kümnetes protsentides. Kas tõesti eeldad 1500 tehingut kuus tempo jätkumist mai hinnatasemetelt? https://www.pindi.ee/wp-content/uploads/2022/05/Turuulevaade-2022-mai.pdf

      Lihtne nõudlus pakkumine. Ei no ega ükski inimene ja ettevõtja seda oksa ei sae, millel istub onju. Roosad prillid ees takistavad laiema pildi nägemist + valdkonna kambamõtlemine. Endal ka veidi roosamad prillid enda valdkonna kohta. Peavadki olema. Lihtsalt kui meenutada 2007-08 aega, kui paljud kv’s toimetanud inimesed ise mulli ette ennustasid? mälu järgi 0. kõik uskusid ralli jätkumist või pehmet langust. Samas kui LHV foorumis ja muidu laiema pildiga investoritel oli see ilmselge, vaata seal mingeid tolle aja teemasid. Paljudel kv inimestel üldiselt on laiem arusaam turgudest ja kv’d mõjutavatest teguritest? Minimaalselt. Sinul ja Jaagul on veidi laiem pilt, aga enda positsioon kipub alati segama, minul, kõigil.

      Üüri puhul pigem müüma ei ka ei kipuks vast mugavusest, eriti kui juba omakapitali ka kasvanud, laene tagasi makstud. Aga kas on tõesti mõtet hinnatipust võtta nt 20-30% sissemaksega, et riskida 15% hinnalangusega (= 50-75% omakapitali kaotuse), tõusvate intresside, tõusvate kommudega, tõusva vakantsuse % (kõrgema üürihinna ja kulude juures). Kas tõesti soovitaksid kellelgi praegu, et võta laenuga korter praeguselt turuhinnalt üüri, igati okei mõte? Siin on jõhker nõudluse lõhkumine tulemas ja väga paljud varad hinnastatakse ümber, sh kinnisvara saab see aasta paugu sisse.

    • Madis Müür ütleb:

      Nt Jaanuaris vaatasin, et elektrihind kõrge + sõjarisk kasvamas = müüsin OMXT aktsiad. Ülespoole potentsiaali polnud kuna optimistlik väikeinvestor turult välja söödud, las teised võtavad selle allapoole riskiga perioodi enda kanda. Langus algas 1-2 nädalat hiljem https://www.aripaev.ee/borsiuudised/2022/01/21/madis-muur-muus-suure-osa-tallinna-borsi-aktsiatest

      Ja no praegu on 10x hullem vs jaanuar. Lisaks elektrile juba söök, bensiin, teenused väga tempokalt kallinemas. Sügisest veel õlu ka ja no siis on täiesti full puccini. Inimestel eelarve ära planeeritud, lõhe asemel peab heeringat sööma, Prosecoo asemel Pilkut jooma, Bali asemel käiakse puhkamas Paldiskis ja no kui siis üürileandja tuleb ütlema: “seda et… ööö, mul ka kulud ja … euribor… et noh tõstaks üüri?” Kuidas see minna võib? nüüd tasub meenutada, mis maine on ajalooliselt üürileandjatel olnud? vereimejate vampiiride oma. See ajutine kangelase maine on kadumas sügisel. Proovi sügisel rääkida üürnikule, et hinnad on tõusnud, mul peab tipuhinna pealt 7% üüritootlust kokku jooksma. Üürileandja ju miinusega ei majanda! Ole meheks, köhi välja!

      Ja ise ka mõtlesin sama, et head asjad ei lange võilangevad vähe. First Northil 10+ aasta vanused pisikesed 30% aastakasvuga ettevõtted 10-20x käivet kauplemas, mul 70-200% YoY kasvuga ettevõtted 3-4x käibelt. Hinnatase, ettevõtete rahvusvaheline välisturgude validatsioonjne way erinevam, 3-10x erinev minu kasuks. Kehval ajal kukuvad ka väga head asjad kui vähegi sarnased ülehinnatud kraamiga on, samas valdkonnas on.

      • Aleksandr ütleb:

        Rohkem kui 1000 sõnu, sain kiri ühe USA tuntud tegija poolt: “We are writing to you to provide an update on the recent project, The Place at Pinnacle Heights. We have decided to no longer move forward with the acquisition due to macroeconomic factors including increased interest rates, and current capital market conditions. It is in the best interest of our investors to withdraw our offer as the increased cost of capital is not conducive to meeting our target returns for the Fund”.

  5. Rahakratt ütleb:

    Väga pika hambaga praegu kirjutan seda, sest no eestlasena ei tohi ju ometi teist eestlast kiita vms, aga see oli päris hea kuulamine jalutuskäigu ajaks: https://www.aripaev.ee/saated/2022/06/20/jaak-roosaare-soovitab-investoril-kulmaks-dusiks-valmistuda
    Mõlemad kohalikud sendituusad on kinnisvaras ja suht samal seisukohal, et arendused on praegu veidi rohkem puhkamas, aga üüriturg on täiesti okei ja elab-hingab. Raha-Jaak pidi lausa Poolasse oma himurad kombitsad sirutama, et seal mingit üürimaja korraldada. Kristil 4 korterit täis ukrainlasi.
    Ja ega mu point ei olegi siin näppu viibutada, et küll sa Madis oled ikka loll. Kaugeltki mitte. Pigem tasakaalustan sinu juttu teiste seisukohtadega. Väga hea, et sa enda nägemust kirjutad. Mina näiteks enda blogis funderi kohta eriti kirjutada ei oska (loe: julge), sest ma tean, et sa tuled sinna alla kollitama ja mind parandama, kuna mul on tõesti suur tõenäosus eksida enda puudulike teadmiste tõttu.

  6. mihkel ütleb:

    Tere,

    Müün hetkel 2 toalist korterit 250k ja silmapiiril on 3 toaline korter 240k – mõlemad tallinnas heas piirkonnas. Tehingu järel oleks mul pangalaen väiksem kui praegu – st. hetkel 95k, pärast 85k. Tundub mõistlik tegevus hetkel?

    • Madis Müür ütleb:

      Qruka otsuse jaoks on infot selgelt liiga vähe, kasvõi korterite suurus m2’s on puudu. Ja ära online’is võõraste arvamusi kuigi suure kaaluga arvesse võta. Ceteris paribus võiks teoorias mõistlik olla, aga infot vähe.

      • mihkel ütleb:

        Ega jah – interneti arvamusi peab korraliku soolakihiga võtma.

        Mõlemad korterid on sama suured – 72m2, mõlemad korterid on u. 50-60ndatel ehitatud kivimajad olemasolev 2 toaline asub kalamajas, silmapiiril olev 3 toaline kesklinnas.

        Eesmärk oleks uues elada umbes aasta ja siis välja üürida üheks-kaheks aastaks ning siis eestisse tagasi tulles seal edasi elada.

  7. Madis Müür ütleb:

    Kinnisvaras on toimumas nõudluse mõttes ööklubi tulistamine: kes saab kuvaldaga piki kuplit, kes kuuli jäsemesse. Suur enamus nõudluse osapooli on pihta saamas
    Öelge nüüd, kuidas pidu saaks kuidagi samas tempos jätkuda?

    Eeldame ju siiski, et ka elamu kv allub nõudlusele ja pakkumisele. Ostupool krahhimas, aga kui hinnatõusu enam oodata pole, võib olemasolevate korterite pakkumine ka hüppeliselt kasvada. Samuti iga kuu müüakse Eestis ca 1500 korterit. Kes neid enam maikuu hinnataseme pealt 1500 mahtudes kuus ostma hakkab? Kust need uued rahabossid tulevad? Pakkumiste arv on juba mitu kuud kasvus

  8. Madis Müür ütleb:

    Veel tegelikult 2 väga olulist punkti: 1) Kellel vajadus ja võimalus olid, siis viimase 2 aasta meeletu home improvement-kodus toimetamise buumiga see seltskond suuresti upgrade’is ära enda elamised ja kolis suuremasse. Kellel polnud enne, on nüüd veel vähem võimalust mai hindade juures. 2). Järjest rohkemad saavad Vene genotsiidliku sõja kontekstis aru vajadusest hajutada-investeerida väljapoole Eestit, järjest rohkemad kaaluvad 2.-3. korteri võtmist Eesti asemel sooja kohta, kus eelarve peale hakkab. Osad Hispaanias-Türgis, veidi üle keskmise eelarvega kusagil Kanaaride-Marbella suguses kohas ja päris rahabossid vaatavad ka Miamit ja muid rahvusvahelisi kohti.

    Kui nüüd sügisel elekter-gaas taas üles lendavad, siis arvestatav hulk noori võib taas tagasi vanematekoju suunduda nagu 2008-09 aastatel ja ka suurlinnade kombel hakatakse rohkem kamba peale kortereid võtma kulude jagamiseks. Võib nõudlus ka nii väheneda ja küllaltki oluliselt.

  9. pp ütleb:

    Robuse kohta oleksid võinud ju sama põhjaliku analüüsi teha ja kotihoidjad oleksid nüüd väga tänulikud olnud.

    • Madis Müür ütleb:

      Kriitika on õigustatud. Eks seda kalli hinna juttu oli nii palju igal pool, et ei näinud põhjust veel lisaks eraldi välja tuua. Kasv oli kukkumas, eeldasin et spekulatiivne raha enam seekord peale ei tule, kes kohe välja tahab. Hüpet polnud ju oodTa. Ometi läks kohe väljapääsu ees trügimiseks. Oleks pidanud kindlasti ootuseid paremini seadma.

      Ja tagantärgi sai kindlasti hea aja valuatsiooniga peale mindud, mis IPO plaanide sättimise ajal veel oli. Oleks pidanud mõnevõrra alla tooma valuatsiooni küll.

  10. P ütleb:

    Lõpuks keegi Eestis kirjutab ka sellest. Tegemist on globaalse ususektiga. Vaadake, mis juhtus sellise ettevõttega nagu Zillow. Või mis on juhtunud Hiina kinnisvaraturul alates eelmise aasta suvest. Kontekstid on täiesti erinevad, aga mõtlemisviga on sama: kinnisvara on alati hea ost; ükskõik, mis hinna juures. Inimesed, kes räägivad pikast perspektiivist, tavaliselt üritavad ratsionaliseerida enda halbu otsuseid. Ma üritan endiselt endale sisendada, et viimati sügisel soetatud tehnoloogiettevõtte aktsaid, mis on praeguseks kaotanud 80% oma väärtusest, olid tegelikult hea ost – pikas perspektiivis. Amazon kaotas ka üks hetk 90% oma väärtusest! Aga sel ajal kui mina üritan jõuda nulli, teenivad teised raha. Selles ongi erinevus. Pealegi need tüübid, keda kujutas tabavalt film “The Big Short”, tegutsevad jälle, mis peaks tegema omakorda ettevaatlikuks. Eestlasel on kindlasti Madis Müüri juttu valus lugeda, sest kinnisvara ostmine on Eestis sama püha nagu ülikoolidiplom. Aga nii nagu pole ülikooli minek alati mõistlik, ei ole ka kinnisvara soetamine alati mõistlik. Seda eriti siis, kui miski on “selgemast selgem” ja vähemusarvaja saab sõimata. Need on olukorrad, kus tasub kahtlustada, et inimesed on sattunud mingisuguse massihüsteeria ohvriks. Mulle tundub, et majandusmaailmas ei tasu eriti igavikulisi väärtusi otsida. Kõik on ajastuse küsimus. (Jah, aktsiaturg on ajalooliselt tõusnud, aga kui su elu parimad aastad peaksid sattuma vahemikku, kus kasvu ei ole, siis mis kasu on sellest üldisest tõdemusest?) Huvitav on see, kuidas kõik väidetavad inflatsioonihedge’id vaikselt ära kukuvad. Kuhu kadusid need eksperdid, kes rääkisid eelmine aasta, et krüpto on inflatsioonihedge? Huvitav on ka see, et just turu tipus tuli USAs välja raamat pealkirjaga: “Just Keep Buying: Proven Ways to Save Money and Build Your Wealth”. Just keep buying?

    • P ütleb:

      Kinnisvaraga võrdväärne püha lehm on ainult indeksfond. Alati hea otsus!! Eks näis, kas ka see püha lehm läheb üks hetk ohverdamisele.

  11. S ütleb:

    https://www.err.ee/1608640651/ulekuumenenud-kinnisvaraturg-meenutab-kriisieelset-aega

    Nagu näha, on arvamusi siia-sinna! Ilmselt langus tuleb, aga vaevalt et nüüd päris täna-homme.

Vasta S-le Tühista vastus

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga



Warning: file_get_contents(): php_network_getaddresses: getaddrinfo failed: Name or service not known in /data03/virt51570/domeenid/www.rahaasjad.ee/htdocs/wp-content/plugins/rahaasjad/modules/page/footer/footer.php on line 23

Warning: file_get_contents(http://foorum.rahaasjad.ee/api.php?api_m=forum&api_c=3&api_s=005b718caca2edc38f25f4229095a42c&api_v=1&api_sig=b3616e80749f0000de7fb09158fdeed5): failed to open stream: php_network_getaddresses: getaddrinfo failed: Name or service not known in /data03/virt51570/domeenid/www.rahaasjad.ee/htdocs/wp-content/plugins/rahaasjad/modules/page/footer/footer.php on line 23

Uudiskirjaga liitumiseks
sisesta oma meiliaadress.